Existe una industria que tiene el potencial real de lograr la reactivación económica del país y ninguna otra la supera, la construcción. Esto se debe a sus implicaciones: la construcción es uno de los sectores con mayor encadenamiento productivo (linkages hacia atrás y hacia adelante). Mueve la industria pesada del cemento y el acero, entre otros; el comercio con los acabados finales y equipos; así como una gran diversidad de servicios técnicos como ingeniería, arquitectura, etc.; al tiempo que genera empleo masivo específicamente en las obras, tanto cualificado como no cualificado.
Esta cadena abarca desde los arquitectos encargados de los planos iniciales y los especialistas en estudios de suelos, hasta los equipos que levantan la obra gris, instalaciones de agua y eléctricas para dejar los inmuebles casi listos para la venta. Desde un punto de vista macroeconómico, la construcción es el sector anticíclico por excelencia para reactivar las economías deprimidas.
Después de la fase constructiva, la habitabilidad de los nuevos inmuebles (bien sea para uso residencial o comercial) requiere aún más personal y materiales, como mobiliario, equipos electrónicos, sistemas de refrigeración, entre otros. Es decir, hablamos de una gran industria que, tanto aguas arriba como aguas abajo, genera un efecto bola de nieve: una vez que arranca, demanda cada vez más insumos y mano de obra.
Muchos podrían sostener que esta tesis es equivocada, argumentando que desde 2012 se dio el impulso de la Gran Misión Vivienda Venezuela (un esfuerzo masivo para construir y reparar inmuebles) y que, en lugar de prosperidad, el resultado fue inflación (por el financiamiento monetario de ese gasto público) y crisis económica.
Sin embargo, lo que realmente ocurrió con esa iniciativa fue un error de enfoque y de abordaje del problema. La casi totalidad de esos inmuebles fueron construidos por el Estado y adjudicados sin que sus beneficiarios pagaran algo por el valor de esas nuevas viviendas. Resulta evidente que, abordada de esta manera, la solución al problema habitacional no fue nada factible por ser insostenible en el tiempo.
Por otra parte, el desafío no se limita a la construcción de viviendas. Es obvio que la gente necesita un lugar donde vivir, pero también requiere un espacio donde trabajar. La estrategia de emplear la construcción como motor de reactivación económica exige ir más allá del mero ámbito residencial y debe incluir la edificación masiva de galpones industriales, torres de oficinas, centros comerciales, aeropuertos y equipamiento público urbano como son centros educativos y parques recreativos, entre otros.
Además, como en toda iniciativa que requiere la inversión de recursos, la sostenibilidad en el tiempo exige que las soluciones obtenidas no se regalen. Los usuarios deben pagar por estos inmuebles; de lo contrario, el destino no será otro que el de un nuevo fracaso.
No solo nos referimos aquí a inmuebles destinados a la venta, ya que todas las personas no tendrán la posibilidad económica de adquirir un inmueble. Otro aspecto clave que debe contemplarse es la edificación de viviendas, oficinas y locales comerciales para el mercado de arrendamiento. Aunque profundizaremos en esto en un próximo artículo, esta vía exige una reforma inmediata de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Una legislación que, bajo la premisa de proteger al débil jurídico de una relación arrendaticia, pone en riesgo el derecho de propiedad de los dueños de los inmuebles, resulta sencillamente inviable.
Aquí caemos en la denominada paradoja de la protección: al sobreproteger de forma punitiva al inquilino, se anula el incentivo del propietario para alquilar. Esto retira la oferta del mercado, encarece el poco inventario informal existente y termina perjudicando exactamente a quien se pretendía proteger, que son los arrendatarios de menores ingresos; es decir, los débiles jurídicos que no tienen vivienda propia y se quedan sin opciones suficientes.
Por otro lado, a primera vista podría parecer que, con los altos precios inmobiliarios y una sociedad con tan altos porcentajes de pobreza, esta alternativa se vería también como un imposible. No obstante, el problema de fondo en el país ha sido siempre la escasez. Cuando hay abundancia de mercancías, sus precios bajan; cuando son escasas o insuficientes para cubrir la demanda, los precios tienen la tendencia natural a ser altos. Este es un principio básico para entender los problemas económicos: la ley de la oferta y la demanda.
Cuando hay menos oferta de lo que se requiere, los compradores pagarán cualquier precio exigido; cuando hay abundancia, el que quiera vender se verá obligado a bajar sus precios. Esta dinámica de precios abarca cualquier mercancía que nos imaginemos, desde un inmueble para la venta, hasta el valor de un canon de arrendamiento, cualquier otro tipo de producto, o hasta el mismo dinero (el dólar se encarece por su escasez y el bolívar disminuye de valor debido a su abundancia, por su descontrolada emisión).
Sin embargo, para que esta dinámica de oferta y demanda funcione en la práctica, es imprescindible resolver además los dos problemas más grandes de la economía venezolana: la falta de crédito hipotecario y la destrucción del salario real, pues sin poder adquisitivo ni financiamiento a largo plazo, la demanda no se reactivará nunca.
Asimismo, es necesario considerar la desconcentración poblacional del eje norte-costero del país. La construcción cobra aún más sentido cuando, además de resolver el tema de cantidad de inmuebles para vivienda y sitios de trabajo, busca adentrarse en el territorio nacional para evitar el hacinamiento de las principales ciudades, garantizar un desarrollo territorial equilibrado y conseguir lugares con mejores servicios públicos. Lograr este aspecto es plenamente factible, pero para ello se requieren reformas fiscales a las que nos referiremos en una próxima oportunidad.
En la actual coyuntura posterior al desastre de los terremotos, donde tantos edificios colapsaron (especialmente en La Guaira), la construcción se presenta como una vía de solución ideal. Determinar si es técnicamente posible y seguro reconstruir La Guaira o edificar en otros lugares es un debate técnico distinto; pero que la industria de la construcción puede ser la solución para incidir en la recuperación económica del país es algo que está al alcance de nuestras manos.
Solo es cuestión de voluntad política el ponerla en marcha. Pero esa voluntad política debe además venir acompañada de tres garantías indispensables para que el sector privado invierta en la construcción: seguridad jurídica y respeto a la propiedad privada, garantía en la prestación de los servicios públicos básicos, y una rentabilidad adecuada ajustada al riesgo de la inversión.
Luis López
Director
Sociedad Bastiat de Venezuela
Bastiat Society Venezuela 